南寧市人民政府令

第27號

《南寧市物業專項維修資金管理辦法》已于2009年7月17日經市第十二屆人民政府第68次常務會議審議通過，現予公布，自2009年11月1日起施行。 

        市   長：黃方方

                                                    二〇〇九年九月二十三日

 

南寧市物業專項維修資金管理辦法

 

第一章         總  則

 

第一條  為加強本市物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備的正常使用，維護業主的共同權益，根據《物業管理條例》的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本市城市規劃區國有土地范圍內非單一產權的商品房、售后公有住房等物業的專項維修資金的交存、管理、使用，適用本辦法。

第三條  物業專項維修資金實行統一歸集、專戶存儲、所有權人決策、?？顚Ｓ?、政府監管的原則。

第四條  市房產主管部門會同市財政部門負責本市物業專項維修資金歸集與使用的監督、指導工作。

市房產主管部門設立物業專項維修資金管理機構（以下簡稱管理機構）具體負責本市物業專項維修資金歸集與使用的監督、指導的日常工作。

規劃、建設、審計等部門按照各自職責協同做好相關工作。

第五條  市財政部門設立物業專項維修資金專戶，并委托商業銀行作為物業專項維修資金的專戶管理銀行。

物業專項維修資金專戶應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；公有住房專項維修資金專戶，按照售房單位設賬。 

 

第二章         交  存

 

第六條  業主應當按照本辦法規定交存物業專項維修資金，業主交存的物業專項維修資金屬于業主所有。

第七條  業主應當按照下列規定交存首期物業專項維修資金：

（一）未配置電梯的物業，業主每平方米建筑面積交存的首期物業專項維修資金數額為本市上年度物業建筑安裝工程每平方米造價的5%。

（二）已配置電梯的物業，業主每平方米建筑面積交存的首期物業專項維修資金數額為本市上年度物業建筑安裝工程每平方米造價的7%。

業主每平方米建筑面積應交存的首期物業專項維修資金的具體數額由市房產主管部門定期公布。

    第八條  售后公有住房應當按照下列規定交存物業專項維修資金：

　　（一）業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的數額為當年房改成本價的2%。

　?。ǘ┦鄯繂挝话凑斩鄬幼≌坏陀谑鄯靠畹?0%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取物業專項維修資金。

從公有住房售房款中提取的物業專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第九條  開發建設單位應當在商品房銷售合同中以專門條款與業主約定物業專項維修資金交存的數額、交存時間、方式等事項，由業主按照本辦法的規定交存物業專項維修資金。

第十條  新建物業的開發建設單位應當在下列期限內按照房產主管部門商品房測繪備案的建筑物總面積足額預繳物業專項維修資金：

（一）需辦理商品房預售許可的，在辦理預售許可前；

（二）需辦理商品房現售備案的，在辦理現售備案前；

（三）本辦法實施前已辦理商品房預售許可的，在辦理現售備案前。

業主在申請辦理商品房權屬登記前應當向開發建設單位支付預交物業專項維修資金，并到管理機構辦理更名手續。

第十一條  已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期物業專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房專項維修資金專戶。

公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的維修資金存入公有住房專項維修資金專戶。

第十二條  物業購買人未按照本辦法的規定交存物業專項維修資金的，開發建設單位或公有住房售房單位有權不交付房屋。

第十三條  交存物業專項維修資金應當按照下列程序辦理：

（一）業主向管理機構提交物業專項維修資金交存登記表、房屋銷售合同或房屋所有權證、業主的身份證明等材料后，領取物業專項維修資金交存通知單；

（二）業主憑物業專項維修資金交存通知單到專戶管理銀行交存維修資金，取得物業專項維修資金交款憑證；

（三）業主憑物業專項維修資金交款憑證到管理機構領取票據。

第十四條  業主分戶賬面物業專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。相關業主續交后的物業專項維修資金余額不得少于其按本辦法應交首期物業專項維修資金數額。

物業專項維修資金的續交方案由業主委員會擬訂，提交業主大會決定后，由業主委員會具體實施。未成立業主大會續交維修資金的，由業主按照首期物業專項維修資金標準補足。

第十五條  本辦法實施前未建立或未按規定交存首期物業專項維修資金的物業，業主應當自本辦法實施之日起，每年按照建筑面積每平方米5元的標準，連續四年將首期維修資金交存至物業專項維修資金專戶。

業主大會對前款規定另有決定的，按照業主大會決定執行。

 

第三章           管  理

 

第十六條  業主大會成立前，物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶，由管理機構負責代管。

第十七條  業主大會成立后，業主大會決定不再委托管理機構代管物業專項維修資金的，應當就下列事項進行表決：

（一）不委托管理機構代管物業專項維修資金的決議；

（二）物業專項維修資金使用管理辦法及應急支取預案；

（三）委托物業管理單位或會計師事務所作為業主大會物業專項維修資金賬目管理單位的協議草案；

（四）物業專項維修資金賬目管理辦法；

（五）確定業主委員會主任為物業專項維修資金賬目責任人的決議；

（六）其他與物業專項維修資金有關的決議事項。

以上事項經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，業主委員會可以持業主大會的有效決議到管理機構辦理物業專項維修資金劃轉手續。

第十八條  管理機構應當在辦理物業專項維修資金劃轉備案手續后5個工作日內書面告知市財政部門。

市財政部門應當在5個工作日內通知專戶管理銀行開立業主大會物業專項維修資金賬戶，將物業專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會物業專項維修資金賬戶，并由管理機構將有關收支情況賬目等移交業主委員會。

第十九條  房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明物業專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的物業專項維修資金隨房屋所有權同時轉讓。原業主未交存首期物業專項維修資金，業主應當在辦理房屋所有權轉移登記前協商足額交存。

第二十條  有下列情形之一的，開發建設單位、業主或業主委員會應當到管理機構辦理有關物業專項維修資金的變更手續：

（一）物業管理區域發生調整的；

（二）房屋所有權發生轉移的；

　　（三）物業專項維修資金賬目責任人發生變更的；

（四）業主大會委托的賬目管理單位發生變更的；

（五）其他發生變更的事項。

第二十一條  房屋滅失的，按照下列規定返還物業專項維修資金：

   （一）房屋分戶賬中結余的物業專項維修資金返還業主；

   （二）公有住房售房單位交存的物業專項維修資金賬面余額返還售房單位；公有住房售房單位不存在的，按照公有住房售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第二十二條　管理機構、負責管理公有住房專項維修資金的部門或業主委員會，應當與專戶管理銀行每半年核對一次物業專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

   （一）物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

   （二）發生列支的項目、費用以及按戶分攤的情況；

   （三）業主、公有住房售房單位分戶賬中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

   （四）其他有關物業專項維修資金使用和管理的情況。

    業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

　第二十三條　管理機構、負責管理公有住房專項維修資金的部門或業主委員會，應當建立物業專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中物業專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第二十四條  物業專項維修資金的管理應當依法接受審計部門的監督。

 

第四章         使  用

 

第二十五條  物業專項維修資金應當專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何單位和個人不得挪作他用。

物業專項維修資金的管理費用在物業專項維修資金的增值收益中列支，并與專項維修資金分賬核算。管理機構代管專項維修資金的管理費用，由市財政部門核定。

第二十六條  物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存物業專項維修資金的比例分攤；其中，業主承擔的部分，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業；其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存物業專項維修資金的比例分攤。

物業專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業建筑面積按比例由相關業主分攤。

第二十七條　物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未出售的物業，由開發建設單位或者公有住房售房單位按照尚未出售物業的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十八條  按照本辦法使用物業專項維修資金時，維修工程符合以下情況之一的，應當委托工程造價咨詢單位進行項目審價：

（一）單項維修工程費用超過1萬元；

（二）一次性使用維修資金總額超過1萬5千元；

（三）其他依法應當進行項目審價的工程。

第二十九條  物業專項維修資金未劃轉業主大會管理的，使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：

（一）物業管理單位根據維修和更新、改造項目提出使用方案；沒有物業管理單位的，由相關業主提出使用方案。

（二）使用方案應當向物業專項維修資金列支范圍內的業主公示不少于5日。

（三）物業專項維修資金列支范圍內專有部分占該范圍內建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意使用方案。

（四）物業管理單位或相關業主持物業專項維修資金使用申請表、相關業主簽字同意的書面材料、使用方案、施工合同等材料，向管理機構申請辦理預支手續；其中，動用公有住房專項維修資金的，向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請預支。

（五）管理機構在5個工作日內審核完畢相關材料，向市財政部門申請撥付核定預算金額70%的費用；市財政部門應當于收到管理機構申請之日起2個工作日內通知專戶管理銀行將不超過核定預算金額70%劃轉至維修單位。

（六）負責管理公有住房專項維修資金的部門應當于收到申請之日起7個工作日內審核完畢并將不超過核定所需公有住房專項維修資金預算金額70%劃轉至維修單位。

（七）維修工程竣工驗收合格后，物業管理單位或相關業主持下列材料報管理機構、負責管理公有住房專項維修資金的部門核實，撥付維修費用的余額:

1、工程決算單;

2、維修和更新、改造工程的發票;

3、相關業主意見反饋表；

4、維修費用分攤明細表；

5、其他相關材料。

第三十條  維修工程最終決算金額超出核定預算金額20%以上或超出金額在1萬元以上的，超出部分應當按照本辦法規定的程序重新申報。

第三十一條  物業專項維修資金劃轉業主大會管理的，使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：

（一）物業管理單位根據維修和更新、改造項目提出使用方案；沒有物業管理單位的，由業主委員會提出使用方案。

（二）使用方案應當在物業專項維修資金列支范圍內公示不少于5日。

（三）物業專項維修資金列支范圍內專有部分占該范圍內建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意使用方案。

（四）物業管理單位持有關材料向業主委員會提出預支維修資金申請。

（五）業主委員會預支維修資金的，應當將有關材料報管理機構備案。

（六）業主委員會憑管理機構的備案證明通知專戶管理銀行撥付不超過核定預算金額70%的費用。

（七）專戶管理銀行將所需維修資金劃轉至維修單位。

（八）維修工程竣工驗收合格后，經業主委員會、賬目管理單位核實，撥付維修費用的余額。

第三十二條　物業專項維修資金在管理機構代管期間，物業經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋或者出現電梯故障、屋蓋漏水等嚴重影響物業正常使用的緊急狀況, 需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由物業管理單位或業主委員會提出書面緊急報告，管理機構核實后及時通知市財政部門預先撥款。

維修工程竣工驗收合格后，物業管理單位或業主委員會應當將核實后的維修工程決算費用清單在物業專項維修資金列支范圍內公示不少于5日。公示期滿物業管理單位或業主委員會將維修工程決算費用報管理機構復核后辦理結算手續。維修工程決算費用超過1萬元的維修工程，應當經審計后方可辦理相關結算手續。

物業所在區域內沒有物業管理單位和未成立業主委員會的，由所在城區負責房產管理的行政主管部門代為組織維修。

第三十三條　下列費用不得從物業專項維修資金中列支：

（一）依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業管理單位承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第三十四條　下列資金應當轉入物業專項維修資金滾存使用：

（一）按規定計取的物業專項維修資金的存儲利息；

（二）利用物業專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（四）物業共用設施設備報廢后回收的殘值。

 

第五章          法律責任

 

第三十五條  開發建設單位違反本辦法第十條規定，不預交物業專項維修資金的，由市房產主管部門責令限期整改；逾期不改正的，處以1萬元以上5萬元以下罰款并暫緩辦理相關業務。

第三十六條  違反本辦法的規定，業主不交存或不續交應分攤的物業專項維修資金的，業主委員會可采取相應的催交措施。

經業主委員會催交，業主仍不交存或續交應分攤的物業專項維修資金的，由市房產主管部門責令其限期交存。

第三十七條  違反本辦法規定挪用物業專項維修資金的，由市房產主管部門追回挪用的維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額1倍以上2倍以下的罰款；物業管理單位挪用物業專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第三十八條  市房產主管部門、市財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物，不依法履行物業專項維修資金的監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十九條  因物業專項維修資金的交存、使用等發生糾紛，當事人可以自行協商解決，協商不成的，可依法申請仲裁或向人民法院起訴。

 

第六章  附  則

 

第四十條　本辦法所稱專項維修資金，是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱物業共用部位，是指根據法律、法規和物業買賣合同，由單幢物業或者物業管理區域內業主共有的部位及其他在使用上、功能上為單幢物業或整個物業管理區域服務的部位，包括：基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊和通道等。

本辦法所稱物業共用設施設備，是指根據法律、法規和物業買賣合同，由單幢物業或物業管理區域內業主共有的附屬設施設備以及其他在使用上、功能上為單幢物業或整個物業管理區域服務的設施設備，包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、空調系統、給排水管道、消防設施、避雷設施、安防技防監控系統、智能化系統、音樂背景系統綠地、水箱、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性停車場所、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

本辦法所稱建筑物總面積是指專有部分面積總和。

第四十一條  經濟適用住房、拆遷安置房、市場運作方式建設住房按照本辦法有關商品房的規定交存物業專項維修資金。

第四十二條  本辦法施行前，已按有關規定或合同約定歸集物業專項維修資金的，應當統一交存至專戶管理銀行，其管理與使用依照本辦法的有關規定執行。

第四十三條  市轄縣物業專項維修資金的交存、管理、使用，參照本辦法執行。

第四十四條  本辦法自2009年11月1日起施行。