摘要：位于南寧商業龍頭萬象城附近的盛天地項目，經過四年的運營和調整，成為商業項目不斷崛起的南寧商業地產市場中三個真正做得好商業項目之一。

贏商網報道：位于南寧商業龍頭萬象城附近的盛天地項目，是南寧獨有的商業文化街區形態購物中心，經過四年的運營和調整，盛天地通過年輕時尚的差異化定位與南寧萬象城形成良好互動，成為商業項目不斷崛起的南寧商業地產市場中三個真正做得好商業項目之一，在當地具有良好的口碑。贏商網對南寧盛天集團董事范廣先生進行專門采訪，對盛天地項目定位、業態和品牌、調整、盛天集團發展情況及盛天集團商業地產從業經驗進行全方面解讀，發掘盛天地良好口碑背后的原因。

一、南寧首個時尚商業文化街區

南寧盛天集團董事 范廣 先生

贏商網：范董，能不能介紹一下盛天地這個項目的基本情況？

范廣：盛天地2012年11月份試營業，處在南寧東盟核心區也是南寧最核心的商業位置，我們是該區域與萬象城獨有的兩個自持項目，其他項目都是出售的，盛天地距離萬象城僅500米。與萬象城、萬達很多購物中心不一樣，盛天地是開放式的街區商業，建筑面積11萬平方米，包括地下4萬平方米和地上7萬多平方米。地下共有三層，負一層為商業，其他兩層為停車場，有近1000個車位，開業至今，我們一直保持三個小時免停車費。地面上有三條街區，11棟單體建筑交錯分布其中，每棟面積在一、兩千到七、八千平方米之間。

贏商網：這個項目是不是有點類似成都太古里的獨棟街區？

范廣：對，有點類似。成都太古里是全地上商業，盛天地有一整層的地下空間，成都太古里是中式風格，而盛天地主打地中海風格，有點類似星河灣的建筑風格。

贏商網：這個項目的定位是什么樣的？

范廣：我們致力于打造商業和文化、時尚相結合的街區。

贏商網：最開始是不是準備做文商旅綜合體的感覺？

范廣：不是，最開始想出售，所以建筑切割得很小，一棟棟，打造成步行街的形式。但后面參考了各種經驗，決定自己持有自己運營，目前我們這里運營較理想，人流很旺，而旁邊的一個40萬方的項目切開來出售，目前經營很慘淡。

贏商網：年關將至，盛天地整體的運營情況怎么樣？

范廣：我們這種街區形式的購物中心是南寧獨有的，南寧做的好的商業項目不多，僅有萬象城、盛天地和航洋三個項目，航洋之前經營得并不好，是后來推倒重新裝修才有的起色。盛天地這幾年的客流量、商家品牌和體驗式的活動口碑還是不錯的，但我們還在路上，還有很多事情要做。

二、業態和品牌側重，體驗性休閑娛樂品牌引入

贏商網：盛天地與萬象城哪個先開業，在業態上怎么進行差異化經營？

范廣：萬象城稍微早一點。萬象城品牌定位相對高端，而我們是相對偏年輕一點的品牌。我們和萬象城還有一個很大的差異，我們是露天的，晚上可以看星星月亮，可以吹自然風，可以經營到凌晨三、四點才關門。我們的業態到目前為止和萬象城形成很好的互補。

贏商網：盛天地目前的業態情況如何，或者目前場內品牌呈現什么樣的情況？

范廣：我們的餐飲、休閑、娛樂業態比例大概是50%，超市和電影院25%，零售業態比例調小至20%，現在談了很多與我們主題貼切的體驗性休閑娛樂品牌。最開始的時候有嘉禾電影院、華聯超市、美克美家三家主力店，從星巴克開始，必勝客、肯德基等一系列品牌進來了。現在我們還引入了探魚、胡桃里、繁花等幾個年輕的品牌，還有奧斯汀KTV和大開沙界等一些時尚餐飲品牌，這些都是年輕人喜歡的品牌。

贏商網：今天我們論壇也是體驗式為主題，體驗式業態在你們項目里面有哪些比較特色的業態？

范廣：我們有酒吧街區，還有旋轉木馬、小火車等適合小孩子類的業態，由于我們是街區，小火車可以從這一頭開到那一頭，家長小孩乘坐火車，可以將整個街區逛一遍。另外，我們在每一個關鍵點設置不同站點，布置海洋風及英倫風等不同風格，讓大家體驗不同的差異。此外，每天晚上在街區不同的地方將上演街頭藝人表演，有彈吉它的，有拉二胡、小提琴的，吸引很多人排隊欣賞。然后我們現在在用不同風格包裝主題街區，有集裝箱重工業風格的，有彩虹街及玫瑰花街，通過涂鴉定期更換不同的主題風格，很受年輕人喜歡。

 

三、動“大手術” 地上地下整體風格一致

贏商網：盛天地從2012年底開業到現在，也有四年的時間，現在購物中心都說越調越活，不調整就會難以生存，你們在品牌調整這一塊有什么樣的計劃，或者之前有做過哪些調整？

范廣：我們已經完成第二次調整，第三次在準備過程中。剛完成的第二次調整是將一個獨棟商業大概3千平方米的整層零售全部調整，引進胡桃里和繁花及彩云之南三個酒吧。

贏商網：除了酒吧那一塊之外，第二次調整還有其它地方嗎？

范廣：餐飲休閑做了一些調整，引進了探魚、火鯉酒屋、大開沙界等時尚餐飲品牌。接下來要對整個地下負一層重新裝修、重新規劃設計、重新招商，這一層面積大概兩萬平方米，相當于整個商業面積的五分之一。

贏商網：招商的目標是什么，想調整什么樣？

范廣：地上的建筑物很美，但地下環境很普通，我們進行重新裝修設計，將包括影院在內的做得不好的業態去掉，是希望將人流引導地下。

我們會注重負一層本身的風格、特點，以及相應的品牌組合。負一層超市維持不變，但我們計劃引入一個面積幾千平方米，類似方所的有文藝氣息的集合書店，盡量與我們地上整個環境與氛圍接近。另外，業態上側重更年輕、時尚、文藝的零售及體驗餐飲業態。

贏商網：這輪調整大概需要多久？

范廣：裝修、設計，再加上招商，差不多大半年。

四、商業領域有所收獲仍需學習

贏商網：除了這個項目以外，你們集團在商業方面還有什么其他布局動作嗎？

范廣：我們現在運營的有兩個項目，在招商的有一個項目，還有一個在規劃當中。

除了第一個項目盛天地外，還有一個運營的項目是盛天公館88街區，面積近4萬平方米，項目現在已經賣掉了，但之前我們是帶租約賣的，售后返租，所以還是由我們運營。

目前正在招商的江南盛天地項目面積5萬平方米左右，也是自持，項目處在南寧城南，基本上也是開放式的街區，也是在地鐵口附近，周邊有20萬常住人口，定位為社區型的生活中心，以家庭消費為主。

另一個在規劃的項目是5萬平方米兩棟公寓式寫字樓或公寓，加裙樓底商，項目前面剛好準備做南寧水城，有一條水系經過我們地塊的前面，所以想把水系項目結合起來。

贏商網：一些戰略性的合作商戶以后會進入到那個項目中嗎？

范廣：對。這也是品牌實力和連鎖品牌的優勢。

贏商網：南寧現在整體商業地產發展現狀是什么樣的？

范廣：購物中心數量明顯增多，但就目前來說，整體運營水平和質量不怎么樣，萬象城是龍頭，萬達雖在南寧有兩個項目，但運營得很一般。

贏商網：您認為是什么原因導致整個行業發展狀況不均衡呢？

范廣：兩個原因，一方面是南寧開發商大多想賣商業直接套現，真正想自持的很少；另一方面是南寧商業地產從業人才缺乏，現在還處于培養階段。

贏商網：盛天集團目前有幾大業務板塊？

范廣：我們是閩系企業，2004年從福建來到南寧，之后重心一直都在廣西。目前集團有四塊業務，一個是房地產，我們在南寧有二十多個房地產項目，在柳州有兩個項目，南寧幾乎每一個城區都有我們的項目。

第二個，混凝土業務，這塊我們是南寧市場規模最大的，占到25%的市場份額，一年創造十多億十多億

第三個，商業部分，包括3個購物中心;第四個是物業公司,負責我們自己的物業.

五、愿景

贏商網：你們從2011年開始籌備盛天地，到現在已經有5年商業地產運營經驗，你對商業地產怎么看，覺得商業地產這個行業怎么樣？相對于早期做商業地產運營的，你們算是半路出家，感覺怎么樣，相比原來做住宅來說？

范廣：這四、五年的時間我們在成長、在進步，當然我們也在學習。每一個購物中心的運營，就像小孩的成長，一開始懵懵懂懂，就算規劃好路線，也需要不斷調整，到一定階段后，形成了對商業的初步認識，再過一段時間，將我們自己的想法與定位結合，就有了自己的購物中心的精神和靈魂，有了與別人不一樣的地方。

商業沒有一個標準化的模式復制，購物中心的運營要結合項目的定位、周邊環境和城市定位才能形成自己獨有的精神氣質。

商業變化太大，需要不斷調整，要有遠見，站在未來的方向看待當下的調整。

商業還要有一定的想象力，了解未來是怎么樣子，我們應該朝著怎樣的方向調整。

現在我們對項目的定位、消費者的定位、品牌的運營能力及對項目與周邊項目的關系掌握已經比初期成熟，已經從懵懂小孩過渡到四、五歲孩子階段，在商業領域我們還需要不斷學習，當我們到了八、九歲讀小學的年紀，對商業才能更有感覺。

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